Mercato immobiliare a Roma. Dati clamorosi: 22 miliardi persi in tre anni di Raggi

Il 22 giugno 2016 diventa sindaca di Roma Virginia Raggi, che incanala la voglia di cambiamento e di onestà dell’elettorato romano, “esasperato” dalla polemiche contro Marino sugli scontrini per le spese di rappresentanza e sulle multe alla... Panda rossa. A fine 2015 la Raggi, De Vito (poi incarcerato per corruzione), ed altri rappresentanti romani dei 5 Stelle si scagliarono contro Marino, con l’obiettivo di far sciogliere la giunta e vincere le successive elezioni. E così andò nonostante poi il tempo darà ragione a Marino.

 
In pochi anni la Capitale d’Italia è diventata il simbolo della più totale e profonda incapacità gestionale dei pentastellati. 

Però, oltre alla mancanza di servizi, c’è un’altra grave conseguenza della mediocre capacità amministrativa della Raggi, ed è la tassa patrimoniale che stiamo pagando a causa della svalutazione immobiliare. La gravità della situazione romana è ancora più evidente se mettiamo a confronto Roma con Milano.

Milano si sa, rispetto a Roma, primeggia nei servizi, per esempio i trasporti funzionano, grazie ad un sistema tramviario economico, che si regge anche su vetture che hanno 90 anni, e ad una rete metropolitana in continua espansione. Milano ha gestito l’Expo nel 2015, che ha dato un impulso positivo alla città, e gestirà, insieme a Cortina, le Olimpiadi invernali del 2026. Olimpiadi che la Raggi ha affossato, e che a Milano e in tutta la Lombardia porteranno crescita occupazionale e ricchezza. Milano ha saputo rivalutare alcune zone attraverso grandiosi progetti immobiliari, che l’hanno portata alla ribalta sullo scenario internazionale, pensiamo al bosco verticale che hanno voluto anche a Nanchino, in Cina, o alla riqualificazione dell’ex zona fieristica con City Life, o alle decine di altri progetti di riqualificazione già completati o in partenza: Portello, Fondazione Prada, gli scali ferroviari, o l'anello verde che attraverso dei corridoi verdi ciclabili, mira ad unire tra di loro i parchi alla periferia di Milano, creando di fatto un Grande Raccordo Anulare da percorrere in bicicletta. E a Roma la Raggi che fa? Stravolge e annulla gli unici progetti degni di nota: Ex Fiera, Olimpiadi, Tor di Valle...

Ma qual è l’effetto di tutta questa inadeguatezza nell’amministrazione cittadina? Oltre alla mancanza di servizi, che avvicina sempre più Roma, non a una capitale europea ma a una metropoli del terzo mondo, abbiamo un effetto diretto sul portafoglio dei romani. Pensiamo per esempio a due fratelli Romolo e Remo, che il 22 Giugno del 2016, giorno di insediamento della sindaca Raggi decidono di comprare casa, Romolo compra una casa di 100mq a Roma, mentre Remo, trasferitosi per lavoro, compra una casa simile a Milano. Romolo paga la sua casa 330 mila euro, mentre Remo 327 mila euro.

In entrambe le città il mercato immobiliare  è in discesa dopo il boom del primo decennio del XI secolo, però come ci siamo detti Milano  è in continuo fermento, da tutti i punti di vista, servizi, lavoro, progetti immobiliari, eventi internazionali, etc, mentre a Roma i 5 Stelle dicono "no" a tutto e gettano la città nel caos, non riuscendo ad amministrare un singolo settore tanto che anche gli imprenditori spaventati chiedono alla Raggi un cambio di marcia.

Cambio di marcia che non avviene e che dopo 3 anni determina un effetto catastrofico sul mercato immobiliare, infatti la casa di Remo a Milano vale oggi 347 mila euro, 20 mila euro di più di quando l’aveva acquistata, mentre la casa del povero Romolo vale solo 306 mila euro.

Romolo in 3 anni di amministrazione Raggi ha perso 23 mila euro, più di 7mila euro l’anno. Ecco quanto sta pagando l'incapacità di questi amministratori. Denaro sonante!

Se consideriamo che a Roma ci sono circa 1.3 milioni di famiglie e che in media 74 famiglie su cento hanno una casa di proprietà possiamo quantificare il danno che la Raggi sta procurando ai romani, stiamo parlando di 22 miliardi di euro andati in fumo, persi dalle famiglie romane.

Il malgoverno dei 5 Stelle si è tradotto in una tassa patrimoniale, una tassa di quelle che fanno male, perché non solo l’importo  è elevatissimo, 7 mila euro l’anno per una casa di 100mq, ma anche perché, mentre con le tasse si finanziano servizi, come l’istruzione, i trasporti, la spazzatura (insomma come diceva il povero Padoa Schioppa davvero qualche volta le tasse sono "una cosa bellissima" perché redistribuiscono reddito e opportunità), questa  è una perdita netta del patrimonio dei romani che non porta a niente di buono, se non alimentare questa spirale negativa di depressione e di declino che sta privando Roma ed i romani del loro stesso futuro intrappolandogli e privandoli dell'ultimo bene a disposizione: la proprietà immobiliare che è in crollo e crollerà ancora.

Ci stiamo impoverendo, le aziende stanno andando tutte vie, questa china non sembra essere un problema per chi amministra e non sembra essere neppure un grande problema per i cittadini stessi. E' un incubo che probabilmente non ha eguali nella storia moderna delle grandi metropoli occidentali. 

GIANLUCA

Dopo Desirée. La finta riqualificazione di Montuori per prendere in giro San Lorenzo

Del fatto che Roma è ancora piena di bidonville e baraccopoli abbiamo scritto mille volte, così abbiamo scritto tante volte (qui e qui ad esempio) in particolare della favela di Via dei Lucani a San Lorenzo. Se negli anni ci fossero stati a sentire, insomma, Desirée forse sarebbe ancora viva tanto per fare una semplificazione. 

Quel fatto di cronaca nera, tuttavia, ha smosso il Comune (come si dice, "ci deve scappare il morto") che in questi giorni ha presentato un progetto, che diverrà a breve una delibera di giunta, per riqualificare l'imbarazzante slum a due passi da Porta Maggiore.

Qui avete tutta la conferenza stampa

Il progetto è stato presentato dalla Sindaca, dalla presidente del II Municipio e dall'assessore Montuori all'Urbanistica. Ci sarà una manifestazione d'interesse rivolta a investitori privati per modificare i connotati dell'area oggi in abbandono e divisa tra molti proprietari (una parte è proprio di spettanza del Comune, pensa tu!). Un investitore potrà arrivare, proporre al Comune un progetto, vederselo approvato e poi dover convincere tot proprietari di cedergli il terreno per realizzarlo. Una impresa abbastanza disperata, utilissima per procrastinare a babbo morto il problema (si prevedono 18 mesi almeno per i compimento del progetto, ma questi tempi solitamente a Roma quadruplicano dunque non sarà cosa di questa giunta manco lontanamente: modo eccellente per buttare la palla in tribuna al quarantacinquesimo del secondo tempo). 

Cosa potranno proporre gli investitori? "Tutto meno residenze!" si è affrettato a dire Montuori. Pensate che danni fa l'ideologia spiccia. In quest'area, da piano regolatore (da piano regolatore!) sono previste anche case e le case sono una delle cose più allettanti per gli investitori immobiliari, se consenti di costruire case puoi prevedere che quelli marginalizzino e guadagnino bene e dunque gli puoi chiedere altri servizi in cambio (verde pubblico, manutenzione, asili, piscine comunali...), se impedisci a monte di realizzare una percentuale residenziale dei progetti condanni un lotto immobiliare a valere ben meno di quello che realmente vale. Insomma, come darsi una martellata sugli zebedei. Ma tanto cosa importa: i soldi sono di tutti, mica sono quelli personali di Montuori e Raggi. E dunque si possono anche dilapidare stupidamente. Capito il trucchetto e l'imbroglio? Caro investitore, qui puoi far tutto fuorché quello che ti fa guadagnare... Così tu non hai alcun interesse a partecipare e alla fine si fa quel che ordinano i centri sociali. Che furbi eh!?

In una recente intervista a RomaToday Montuori se n'è uscito con le solite banalità riguardo ai suoi auspici per la zona. Servizi per anziani, una scuola d'arte... Davvero ridicolo. Ci mancava l'immancabile "area cani" e tutti gli stereotipi romani di una lungimiranza e di una ambizione pari a zero nello sviluppo della città c'erano tutti. Amministratori che sarebbero troppo rinunciatari a Rieti chiamati a gestire Roma. 

E pensare che la città ha un enorme bisogno di compattarsi, perché perdere l'occasione di mettere residenzialità dove ci sono già servizi e trasporti e invece consentire altra residenzialità dove questi servizi sono tutti da inventare? Mistero. In quella stecca fatiscente, tanto per fare un esempio, starebbero perfetti dei progetti di housing sociale. Sia per dare una risposta a chi ne ha bisogno, sia per consentire una remunerazione significativa, in parte da reinvestire in servizi, per i developer. E invece no: "servizi per anziani e biblioteche". Oltre ogni pateticità... E non vi sfugga che a queste condizioni gli investitori internazionali si fanno una risata e rimangono solo i palazzinarucci romani! Ogni azione, alla fin fine, sembra fatta per non impensierire proprio loro, per tenere alla larga gli imprenditori seri, per garantire che Roma resti fuori dai giri che contano dello sviluppo urbanistico e della rigenerazione urbana così come si sta svolgendo in tutto il resto del mondo. 

Ma cosa succederà appunto se - anche visti gli sciocchi paletti messi dall'amministrazione - nessun developer degno di questo nome presenterà progetti? Ce lo spiega sempre il geniale Montuori: il Comune esproprierà le proprietà private (Come? Con quali soldi? Fronteggiando i ricorsi in che maniera? Non importa: tanto non sarà più lui assessore!) e farà..., reggetevi forte, farà... un giardinetto! Lo ha detto davvero. Mentre la sfida più grande è quella di densificare la città, di dare risposte immediate ad uno sprawl urbano sempre più micidiale, lui prende un'area edificata dove è prevista da piano residenzialità e ci fa giardinetti che non sarà mai in grado neppure di sfalciare visto che nessuna area verde - nessuna! - beneficia da anni e anni di una manutenzione degna di questo nome. 

Si tratta di una umiliazione per San Lorenzo mascherata da idea urbanistica pseudo innovativa addirittura bestemmiando progetti seri come Reinventer Paris. Ma guarda un po' per una volta non c'è stata alcuna protesta da parte dei gruppi di cittadinismo radical chic piccolo borghese e perbenista che tengono in scacco e sotto ricatto il quartiere da tempo: anzi l'inquietante organizzazione della Libera Repubblica di San Lorenzo (una specie di agghiacciante para-stato locale senza il quale foglia non si può muovere nel quartiere) si è detta di fatto contenta delle proposte. 
Ovvio: Montuori le ha concordate con loro prima di esplicitarle in conferenza. Anzi: si è fatto indicare da questi autentici ciarlatani - nocivi e pericolosi per le loro idee forsennate e ideologiche - cosa dire e cosa non dire, si è fatto indicare da loro come impostare la cosa, si è fatto insegnare come rendere impossibile un reale intervento dei privati per arrivare ad un assurdo esproprio proletario degli spazi. Lo si evince chiaramente dal link qua sopra: in buona sostanza Montuori si è offerto di essere il burattino politico dei movimenti e dei centri sociali di San Lorenzo, dicendo quello che loro gli hanno imboccato. Perché lo ha fatto? Un assessore all'urbanistica che va contro al piano regolatore della propria città pur di continuare a mantenersi le clientele elettorali dei centri sociali, degli occupatori di professione e della prepotenza tutta romana che tutto questo legittima e giustifica.
Praticamente a San Lorenzo governano loro, senza essere mai stati eletti. Governano loro e puntano a fare ancor più danni di quelli che hanno già fatto visto che la situazione fuori controllo attuale li vede di gran lunga nel podio dei corresponsabili. 

Centinaia di milioni al vento. La presa per i fondelli delle ex rimesse Atac

foto di Lucilla Loiotile

In questi giorni la novità - al netto della squallida operazione pubblicitaria sui Casamonica - riguarda le ex rimesse Atac di Piazza Bainsizza, Piazza Ragusa e San Paolo. Atac ha deciso di fare un bando per renderle utilizzabili nell'intervallo che passerà tra l'oggi e il momento in cui verranno cedute visto che questo è comunque l'esito. 

In apparenza il progetto sembra pieno di cose positive: spazi abbandonati che tornano in qualche maniera ai cittadini, cultura, rapporti coi grandi musei di Roma che così hanno una ipotesi di nuova location dove esporre opere altrimenti in magazzino, grande richiesta di eventi in una città molto avara di grandi superfici e grandi spazi coperti. La ex rimessa di Piazza Ragusa, per dire, diventerà in questo periodo lo spazio espositivo più grande di Roma. E' facile intuire l'appeal commerciale che tutto questo può avere. Positivo anche il nome della società che ha vinto l'appalto Atac per valorizzare le rimesse, la Ninetynine di Simone Mazzarelli sa il fatto suo ed è reduce del successone di numeri e pubblico al Guido Reni District. Con queste tre location, affidatele per 8 mesi (prorogabili, assai prorogabili!) Ninetynine farà ottimi affari e quando una ditta seria fa affari e genera lavoro e ricchezza noi siamo sempre felici. Giusto per premettere e non essere tacciati di andare contro qualcuno nei ragionamenti successivi.

A questo punto però ci facciamo delle inevitabili domande visto che in città non se le pone nessuno. La prima è una domanda culturale: a Roma i processi di trasformazione urbanistica vanno lentissimi, soprattutto per incapacità cronica degli uffici. Pensate agli Ex Mercati Generali: il 16 settembre 2017 la Giunta si è vantata di aver sbloccato l'annosa questione (iniziata 10 anni prima!), ma oggi dopo 14 mesi i cantieri non sono partiti perché inquietanti personaggi all'interno dei dipartimenti e degli assessorati (ai lavori pubblici, ad esempio) non riescono a sciogliere alcuni banali nodi sulla convenzione tra pubblico e privato. Stessa cosa su, appunto, lo spazio di Guido Reni dove deve nascere un nuovo quartiere, un albergo, servizi e musei: tutte cose necessarie e utilissime all'area del Flaminio (per tacere dei posti di lavoro) ma inesorabilmente ferme. Ebbene, la presenza di eventi, manifestazioni e vita all'interno di questi spazi, non rischia anche di diventare una giustificazione? "Okkay siamo lentissimi, ma per lo meno nel frattempo c'è qualcosa e gli spazi non restano in abbandono e non ci costano in manutenzione", potrebbe essere il retropensiero della città. E così anche un mese, un anno o un decennio di ritardo diventano meno gravi pur continuando ad esserlo. Questo è un aspetto da gestire.

L'altro aspetto da gestire e l'altra domanda che ci poniamo è il ricavo che l'ente pubblico proprietario dei cespiti immobiliari ha da questo genere di operazioni. Stiamo parlando di Atac. Atac ha dei problemi industriali ma ancor più finanziari clamorosi. Questi complessi immobiliari abbandonati possono essere la sua salvezza economica se valorizzati a dovere in maniera spinta e seria, stanno in luoghi ambitissimi a livello real estate e con dei bei progetti di trasformazione ci potrebbe essere la fila per sviluppare qui. Da tutto il mondo. Perché si decide ci non farlo? Perché Atac decide sistematicamente di non guadagnare?

foto di Lucilla Loiotile

Il problema più grosso verrà dunque dopo. Ovvero al momento dell'ipotetica vendita di queste rimesse. Si parla non a caso del 2021, ovvero a babbo morto, guarda caso l'anno delle ipotetiche elezioni se questa giunta arriverà fino a naturale scadenza. Equivale a dire che non se ne farà di nulla. Ma ipotizziamo che questa vendita prima o poi si farà. Come si farà? Quale approccio stanno avendo Atac e l'amministrazione? Ieri durante la conferenza stampa i vertici di Atac e di Roma capitale sono stati chiari: le rimesse avranno destinazione pubblica. Inutile dire che questo equivale a svalutarne il potenziale immobiliare in maniera clamorosa. Qui non si potranno fare nuovi edifici, non si potranno fare nuove architetture, non si potranno fare spazi commerciali. Insomma si impedisce alla città di trasformarsi.

Perché siamo arrivati a questa assurdità? E' un po' come se un malato di tumore (Atac) peraltro in fase abbastanza avanzata ma comunque curabile, non possa PER LEGGE curarsi con la chemio o con altre terapie pur avendo fior di farmaci sul comodino. Tutto questo è inaccettabile. Da cosa deriva? Sia da una impostazione ideologicamente folle contro le trasformazioni urbane e le nuove edificazioni contemporanee (che invece stanno costituendo la svolta di città come Londra o Milano ma a Roma sono considerate dai più, specie dai borghesi benpensanti, delle "speculazioni") sia da un vincolo della Soprintendenza messo nel 2013, con chiari intenti politici, contro Alemanno quando quest'ultimo - peraltro giustamente, e non era cosa comune - indicò che le ex rimesse Atac dovevano essere valorizzate immobiliarmente. A quel punto i funzionari misero dei vincoli assurdi su edifici di nessunissimo valore, palazzine orribili, superfetazioni. Non si può toccare nulla. Tutto deve marcire così com'è, al più si possono fare eventi temporanei. Alcune grandi società immobiliari hanno in passato effettuato delle due diligence su questi immobili e sono arrivate alla conclusione che non c'era alcunché da fare: qualsiasi investimento non sarebbe stato profittevole. Fuga degli investitori causa Soprintendenza e miopia politica. E' accettabile suicidarsi così?

Questa amministrazione ,invece di sovvertire questa follia e invece di vedere che la soluzione per quanto meno la metà dei problemi finanziari di Atac era lì alla portata, si è messa in scia sulle follie precedenti: vincoli della Soprintendenza confermati e svendita prossima ventura. Perché mettere sul mercato degli immobili sui quali non si può fare nulla, significa svenderli. Significa condannarli ad essere tutt'al più appunto degli eventifici, delle location in subaffitto perenne senza una reale identità. Totalmente inappetibili sul mercato dei grandi capitali di investimento immobiliare che muovono il mondo e rendono solide le economie delle città. Invendibili, al massimo svendibili. Una tristezza senza fine. O magari tutto sarà venduto qualcuno che pagherà spiccioli e poi, col tempo, a spallate, con sotterfugi, corruzioni, forzature e relazioni riuscirà comunque a fare delle trasformazioni che però saranno determinate a valle e non pianificate a monte. Insomma: Roma!

E' un po' come se un concessionario Maserati in difficoltà per scelte gestionali sbagliate e nelle condizioni di non saper più pagare lo stipendio ai suoi dipendenti, decida deliberatamente di vendere le sue auto da cento e oltre mila euro col vincolo per chi le comprerà di non poterci mai fare il pieno per evitare di di inquinare! Grottesco, no!? Ovviamente non potrà venderle più a 100 o 120mila euro ma dovrà accontentarsi di un decimo, o forse meno. E a comprarle sarà solo qualche furbacchione convinto che prima o poi riuscirà a raggirare le norme e i patti...

Cosa si sarebbe dovuto fare con queste rimesse una volta sentiti i cittadini e analizzato il quadro? Si sarebbe dovuto fare un roadshow presso i grandi investitori mondiali che comunemente, in tutto il mondo, trasformano questi spazi, si sarebbe dovuto capire quali esigenze c'erano cosa si poteva ottenere, quali erano gli intendimenti del mercato. Successivamente si sarebbe dovuta far passare in giunta la delibera per il cambio di destinazione d'uso e dopo un bel bando a chi offre di più. Atac avrebbe ricevuto una valanga di soldi salvandosi, la città avrebbe ottenuto dei nuovi quartieri, spazi pubblici, piazze, vaste aree verdi e pubbliche pagate degli sviluppatori, progetti di grandi studi di architettura, finalmente residenze e spazi commerciali o direzionali moderni e credibili su un mercato che oggi ci vece esclusi, l'economia di Roma ne avrebbe beneficiato in maniera decisiva sia grazie ai posti di lavoro nella fase di costruzione sia successivamente e sarebbero entrati nel Comune tanti soldi di oneri concessori per sistemare i dintorni delle ex Rimesse a beneficio di tutti.

In questo quadro utilizzare la rivitalizzazione culturale di Ninetynine per il paio d'anni che servono per il disbrigo delle procedure burocratiche ha un senso eccome. Ed è complementare.

E invece, come ha detto il numero uno di Atac ieri in conferenza stampa, si punta sulle "micro economie" che questa mentalità poraccista e suicida genera. Una operazione che potrebbe generare per tutti centinaia di milioni  e nuovi pezzi di città, frutta in realtà centomila euro e tuttalpiù mostre, fiere e rassegne culturali. Sarebbe impensabile da ogni altra parte del mondo. E ancor più da noi dove si pretende di dire che i problemi esistono perché "non ci sono i soldi". Nulla di più falso come questo racconto dimostra. 

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In un momento successivo alla pubblicazione del nostro articolo abbiamo approfondito alcuni aspetti dell'operazione, di seguito alcuni importanti dettagli integrativi per fornire una visione più completa del progetto. 

Ninetynine - Urban Value, in virtù del contratto con Atac si è fatta carico delle seguenti cose:  

di tutti i costi, del rischio rischi di impresa,  di pagare una locazione ad Atac pari a 160.000€ per il periodo ma più che altro retrocede ad Atac ben il 25% di tutti i ricavi derivanti da tutte le attività che si svolgeranno all'interno degli ex depositi, siano esse attività relative a eventi privati o commerciali. Di fatto quindi grazie a questo seppur temporaneo modello di rigenerazione Ninetynine attraverso le proprie competenze e investimenti permette ad Atac di valorizzare gli spazi e restituirli vivi alla città.

Video. Piazza Albania. Appartamenti da milioni di euro in mezzo ad una favela

In quell'edificio che vedete protagonista di questo veloce filmato c'è l'unico serio sviluppo immobiliare del centro di Roma. Grossi capitali francesi della Banque National de Paris hanno trasformato e stanno trasformando degli ex uffici della BNL in appartamenti di gran qualità dotati di tutti i servizi. Come avviene in questi casi in tutto il mondo, il development ha anche un nome: Domus Aventino. E dei prezzi coerenti con la qualità del progetto, ovvero molto alti. Ma veramente molto molto alti nel senso che nell'edificio in costruzione (in quello finito quasi tutto è andato già venduto) gli attici da 185 mq vanno via a cifra superiori ai 2,2 milioni di euro. Significa 12mila euro al metro quadro. Amen.


Siamo ben felici che anche a Roma come in tutte le capitali occidentali ci siano sviluppi immobiliari di gran qualità capaci di attrarre investitori e una clientela di altissimo livello in centro storico. Quello che non ci fa felice è il contesto. Guardate cosa c'è sotto e davanti questi appartamenti milionari. Uno dei più osceni distributori di benzina della città, allestito in maniera inaccettabile con bandiere, stendardi, colori improbabili da sagra. Questo è il panorama che dovrebbero godersi le persone che comprano appartamenti a carissimo prezzo qui. 

In tutto il mondo gli sviluppi immobiliari vengono sfruttati per migliorare piazze e strade, qui abbiamo Piazza Albania che è rimasta la fetecchia di prima nonostante il grandissimo e lungo cantiere: niente pedonalità, niente verde, niente cambio della viabilità, niente contrasto alle mille auto in sosta abusiva. Niente di niente. E due orribili distributori di benzina in mezzo ad uno spiazzo buttato lì senza una logica, con strade non pensate, con carreggiate enormi e inutili, con zero percorsi per i pedoni e per le bici. Ma come è possibile che a quella trasformazione urbana non sia seguito un progetto di riqualificazione radicale della piazza?

Sull'Appia nasce un nuovo progetto immobiliare ma il degrado lo sommerge

Con gli appendi abiti illegali delle bancarelle abusive che impediscono l'ingresso nell'ufficio vendite. Così sono costretti a lavorare coloro che ancora a Roma investono nell'immobiliare e nelle costruzioni, settore economico basilare per la crescita di qualsiasi città e a Roma praticamente fermo per i motivi, tra i mille altri, che si possono facilmente intuire in questo raccapricciante filmato.


Un nuovo progetto immobiliare potenzialmente interessante (al netto della banalità anni Ottanta dell'architettura proposta) che è costretto a operare in questo contesto. L'iniziativa dell'Opificio Appio ha delle potenzialità serie: non si tratta dei soliti palazzinari romani i cui nomi ci sono ben noti, bensì di un investimento immobiliare del fondo Igea di Prelios sgr, gente grossa e gente seria che fa operazioni milionarie in tutta Europa. Ma solo qui si trovano a lavorare in condizioni simili, immersi in un degrado che è difficile da trascrivere, per il quale abbiamo finito da tempo gli aggettivi. 

Chi ci scapiterà? I clienti che alla fine compreranno ad un prezzo elevato una casa in un contesto da vomito? O gli imprenditori che alla fine saranno costretti ad abbassare i prezzi pur di vendere qualcosa e dunque tagliare i guadagni previsti e, dunque, smettere in futuro di investire a Roma? L'unica cosa certa è che questo stato di cose determinerà una conseguenza nefasta, per gli attori coinvolto e per tutta la città. Non è la prima volta che ci occupiamo di faccende di questo tipo, ma del resto è così in tutta Roma il quadro. 

Degrado allucinante a Tiburtina. L'agente immobiliare in video: "non riusciamo a vendere le case"

Saranno felici come pasque gli alfieri dell'anti-gentrification, i nemici della riqualificazione urbana, i fautori della città più sciatta, meschina, impoverita, economicamente morta d'occidente.
C'è un unico sviluppo immobiliare di qualità nel cuore della capitale d'Italia e si chiama "Città del Sole". Un progetto che ha trasformato, chiamando in causa architetti di eccellente livello (Studio Labics, peraltro romani), una antica rimessa Atac, salvaguardandone la parte più storica e modificando il resto all'insegna di architetture di grande richiamo capaci - dovunque ma non a Roma - di riqualificare tutto il quartiere circostante.

Dopo mille stupide proteste, perfino gli abitanti delle circostanti aree edificate hanno capito la bontà del progetto, eppure non lo ha capito la città. Hai dei grandi investitori che vengono a scommettere denaro sul tuo territorio e tu Comune dovresti supportarli, dovresti fare di tutto per accaparrarti i benefici e i vantaggi che ne derivano, dovresti fare il tappeto rosso per loro. E invece a Via della Lega Lombarda è arrivato il progetto della Città del Sole e nessuno se l'è filato di pezza. Le strade sono rimaste uguali, i dintorni sono rimasti uguali, la monnezza, l'abbandono, il degrado è rimasto uguale e il Comune con l'attuale giunta pentecatta ha deciso non solo di lasciare tutto così, nello schifo più nero, ma anche di peggiorare le cose con un orrendo progetto per il post abbattimento della Sopraelevata e autorizzando nuove edificazioni di qualità vomitevole proprio di fronte alla Città del Sole. (Ne abbiamo parlato diffusamente qui).

Come se non bastasse poi ci si è messa anche la totale anarchia e mancanza di controlli che ha trasformato le aiuole che separano la Città del Sole dal terminal degli autobus TIBUS in un posto pericoloso e losco. Peraltro aiuole riqualificate coi soldi della Città del Sole stessa, giusto per dire la beffa. E' qui che affacciano molti degli appartamenti in vendita a La Città del Sole (gli altri affacciano sulle case popolari piene di antenne e parabole di Via Arduino, sul centro commerciale-favela di Piazza delle Crociate o sul Verano anch'esso con potenzialità giganteschie ma lasciato in abbandono, al di là dell'autostrada-Tiburtina, inutile carreggiata a 15 corsie) ed è qui che gli agenti immobiliari come quello disperato che ci ha inviato questo video cercano di vedere o meglio di svendere gli appartamenti nuovissimi.


Uno scenario riprovevole che per i romani è normale (anzi molti ci godono: "aho che t'avo detto che a quii prezzi nun le vendevano mai quee gase!?"), ma che ci dice mille cose che l'agente immobiliare manca di sottolineare nel suo video. Ci dice che mentre a Milano c'è la fila di developer internazionali, dall'America o dall'Australia passando per i billions arabi, pronti a riqualificare la città, a Roma tutti questi soggetti scappano a gambe levate lasciando alle loro spalle povertà, disoccupazione, depressione diffusa e tristezza, si sentono presi in giro, non sentono tutelati i loro investimenti. Come dite? Sono cose private? Manco per niente. Sono cose pubbliche, profondamente e squisitamente pubbliche come è pubblico il benessere della popolazione, come è pubblica la crescita, come è pubblico il fatto di dare opportunità di lavoro e di dignità ai propri cittadini. Come dite? Sono cose che riguardano i ricchi e le loro case? Manco per sogno, sono cose che riguardano le persone più in difficoltà, piccolissime partite iva come carpentieri, operai, manovali, imbianchini, impiantisti, marmisti, architetti, geometri, elettricisti, falegnami e altri mille piccoli professionisti perché il mercato immobiliare è il mercato che più di ogni altro riesce a mobilitare manodopera, a spalmare e distribuire gli investimenti su un numero infinito di soggetti dando goccioline di benessere a molti e salvando intere categorie dalla povertà e dalla disoccupazione. Ecco perché Roma si sta impoverendo in maniera drammatica e irrimediale: proprio per il suo approccio verso il mondo delle costruzioni; ecco perché tutte le città d'occidente puntano tantissimo sulla trasformazione urbana e sul settore delle costruzioni, ecco perché nella vulgata condivisa a Roma il mondo delle costruzioni è bistrattato e considerato speculazione. Così, grazie a questa atmosfera ostile, gli imprenditori internazionali non arrivano (andatevi a vedere chi costruisce a Milano) e i mediocri costruttori locali autori delle edificazioni più brutte del mondo negli ultimi 50 anni continuano a dividersi quel poco che rimane e che a loro basta e avanza. 

Un autentico gioco al massacro coi cittadini, i comitati, le associazioni ambientaliste che stanno da sempre dalla parte sbagliata: complici, se non proprio carnefici. 

Quando si parla di sviluppo immobiliare si parla di palazzi privati, certo, ma poi molti soldi grazie al meccanismo degli oneri di concessione vengono direzionati anche gli spazi pubblici perché appunto se gli spazi pubblici non funzionano non funziona neppure l'investimento privato come dimostra questa storia. Ecco perché in tutto il mondo evoluto l'investimento immobiliare è cruciale per salvare anche la parte pubblica e comune della città. A Roma questo meccanismo sano che ha reso bellissime tutte le città avanzate del pianeta viene insultato: "non si può usare la moneta urbanistica" gridano gli okkupatori di palazzi, buona parte del Pd così come della destra, gli urbanisti alla Berdini. Ma quale città al mondo non usa per il benessere dei propri cittadini una moneta che si ritrova in tasca? A Londra perfino le pulizie vengono addebitate ai developer, così la città è uno specchio e il Comune manco deve spendere una lira per pulirla. Altro che Ama... 

Lo hanno capito tutti meno che noi che andiamo appresso alla fetente mentalità centrosocialara e movimentista che da sempre, sulla piazza di Roma, è al malcelato servizio della rendita e della speculazione edilizia mascherata da ambientalismo. Roma è l'unica capitale occidentale dove "speculazione edilizia" fa rima con "costruire", mentre è vero il contrario esatto, mentre è vero che più si costruisce (costruisce bene, ovvio) e più si combatte la speculazione, la rendita di posizione di chi ha immobili e ne tiene alto il prezzo artatamente contando sulla scarsezza dell'offerta. A Roma si bloccano i grattacieli di uffici a Tor di Valle convinti di aver bloccato la speculazione mentre si è alimentata la speculazione di chi ha pessimi edifici direzionali e ha paura in futuro di non piazzarli più sul mercato più se mai verranno costruiti nuovi edifici direzionali di qualità.

Mentre noi cerchiamo di ragionare su queste faccende, come nel terzo mondo negli specchi d'acqua mezzo abbandonati della Città del Sole, la gente si fa il bagno. Perché a Roma manco la vigilanza privata dei condomini di lusso funziona. Aho, ma che fastidio te danno a chiccooo...

PS. No, ne i costruttori della Città del Sole ne la agenzia che si occupa della commercializzazione degli appartamenti ci ha PACATOOO!!!!???!??!. E purtroppo diciamo noi, anzi semmai ci fosse intenzione di farlo - viste le tante volte che abbiamo parlato bene di voi - il tasto per le donazioni sta qua a destra. E no, non provate a cavarvela regalandoci un appartamento, che in mezzo alla zella tanto ormai non vale più granché!

Ecco perché il nuovissimo centro commerciale Aura piace a tutti (imbecilli esclusi)

La ridicola idiosincrasia tutta italiana (con piccole propaggini francesi) e ancor più romana contro i centri commerciali crollerebbe nei suoi patetici assunti teorici semplicemente conoscendo qualche rudimento di storia delle città: le città sono dei centri commerciali di per sé, i centri commerciali ci sono sempre stati e non esiste città senza area dedicata ai commerci e alla somministrazione di cibo. Di più: talvolta sono arrivati prima i centri commerciali, i mercati, le fiere, delle città stesse. A volte, insomma, le città sono nate proprio grazie alla presenza di un polo di commerci attorno al quale si è creata residenzialità.

Il punto, dunque, non è centri commerciali sì o centri commerciali no. Il punto è semmai fare bene i progetti dei centri commerciali e fare in modo che le operazioni abbiano un impatto positivo diffuso sull'area circostante in termini di riqualificazione degli spazi comuni, valori degli immobili, gestione della sosta. A vantaggio anche di coloro che al centro commerciale non vanno e non andranno mai.

A Roma chi è contrario ai centri commerciali (tantissimi cittadini ignari, comitati di quartiere di quart'ordine, centri sociali e immondizia intellettuale circostante) dovrebbe chiedersi come mai i centri commerciali hanno sempre un grande successo e un ottimo riscontro di pubblico indipendentemente se siano ben progettati (come Aura, appena inaugurato a Valle Aurelia, le cui foto utilizziamo per illustrare questo articolo) o mal progettati (come molti altri a Roma), indipendentemente se siano eleganti o - come sovente accade - cafoni, integrati con la città o posizionati in mezzo al nulla. 

La risposta è abbastanza semplice: i consumatori richiedono dei requisiti, quando devono fare delle compere e spendere i loro denari, che a Roma non sono soddisfatti dalle normalissime high street commerciali. Mentre tutte le high street occidentali sono corse ai ripari generando degli autentici centri commerciali naturali, a Roma questo non è avvenuto. Spesso proprio i commercianti delle high street si sono opposti alla riqualificazione delle stesse, condannandole a morte. Dall'Appia Nuova a Cola di Rienzo passando per decine di altri casi. 
Ma quali sono questi requisiti? Ce ne sono tanti ma possiamo provare ad elencarli integrandoli poi coi vostri suggerimenti: la presenza di un'area pedonale vasta, la presenza di sosta interrata per le auto, la presenza di videosorveglianza e sensazione di sicurezza diffusa, un'illuminazione ben studiata, un arredo  urbano civile, totale assenza negli spazi pubblici di elementi dequalificanti come bancarelle, ambulanti o cartelloni, efficaci servizi di security, tavolini all'aperto per mangiare, un servizio di trasporto pubblico efficiente per arrivare anche senza auto e una percorribilità pedonale in entrata ed in uscita chiara e sicura.

Tutti gli elementi che abbiamo elencato non solo non sono quasi mai presenti nelle nostre strade commerciali, ma quando qualcuno prova ad implementarli si trova di fronte alle proteste dei commercianti stessi. Purtroppo un ceto di commercianti ignoranti, rapaci, rozzi e incapaci di riflettere sulla propria stessa professione ha condannato le grandi strade commerciali al declino più irreversibile: i parcheggi interrati sono osteggiati da commercianti e residenti, tramvie, pedonalizzazioni e ciclabili tolgono spazio alla preziosissima doppiafilaeconomy, le bancarelle "fanno folklore" e dunque vanno lasciate così come i fiorai, i cartelloni abusivi e i mitici giornalai-baracca romani e così via. 

Rispetto a questa riflessione è interessante analizzare il successo clamoroso del centro commerciale AURA appena inaugurato a Valle Aurelia. Oggi, 25 aprile 2018, le persone sono qui a fare la fila (e che file!) per mangiare a KFC ed a Old Wild West non tanto per l'appeal gastronomico di queste catene (peraltro presenti in altri luoghi della città e in altre città in Italia ergo non certo delle esclusive) quanto per le risposte ai bisogni che dicevamo sopra che questo centro commerciale è riuscito a dare a soli 5 giorni dall'apertura. Il fatto che, come si vede nelle foto, in uno dei tanti spazi comuni ricavati vi siano già dei bambini che giocano a pallone la dice lunga come questo nuovo pezzo di quartiere sia diventato immediatamente un brano urbano a dispetto del terrorismo sparso a palate durante gli anni del cantiere. 

Come dimostrano alcuni imbarazzanti volantini sparsi un po' in giro nella zona, infatti, non pochi sono stati i cittadini che per motivi meramente ideologici o di bieco e bassissimo interesse personale (leggi: posti maghina gratuiti, che quando si riqualifica solitamente rischiano di diminuire) si sono scagliati contro questo progetto. Uno dei più scadenti comitati di quartiere di Roma ha qui passato anni e anni a fare esposti, stupide petizioni, diffondere pessimismo e a fare autentico terrorismo sul progetto cercando (ed è gioco facile, vista l'ignoranza diffusa) di convincere e spaventare la cittadinanza riguardo a disagi e smog. Smog? Quest'oggi, 25 aprile 2018 ribadiamolo, il centro commerciale scoppiava di gente. Come abbiamo detto i ristoranti erano gremiti e fuori ognuno aveva metri e metri di fila. Dunque? Smog? Caos? Traffico? Baldo degli Ubaldi - come hanno sempre previsto - bloccata dai tir del carico e scarico? Niente affatto: nelle strade non volava una mosca. Ovvio: la congestione e lo smog, che tanto fanno paura ai professionisti degli atroci comitati romani contro i quali ci scagliamo da anni, sono semmai dovuti ai parcheggi in superficie in fila o in doppia fila, gli stessi parcheggi gratuiti e caotici che i comitati guardaunpo' difendono (ora si scagliano anche contro la trasformazione di uno slargo in capolinea, perché vogliono che restino i parcheggi per le auto private). Ma il centro commerciale ha parcheggi interrati: si arriva, si parcheggia sottoterra e non si crea traffico, non si posteggia riducendo la carreggiata, idem per le consegne. E inoltre è servito da ben due stazioni della metro e una dei treni suburbani ergo tantissima gente arriva coi mezzi (tra l'altro l'inserimento urbanistico della stazione di Valle Aurelia è migliorato enormemente, a vantaggio di tutti i residenti anche per quelli che mai metteranno piede al centro commerciale; idem per quanto riguarda la stazione ferroviaria totalmente restaurata).

Il flop di tutta l'attività di boicottaggio fatta dai comitati di zona deve essere un esempio per il futuro. Deve aiutarci a capire quanto questi personaggi (che non stanno solo a Valle Aurelia, ma in tutta la città) siano profondamente negativi per la città, ignobilmente ideologizzati, guidati solo dalla loro stupidità se non da qualche interesse losco. Vanno ignorati, al massimo derisi, e questo deve essere profondamente compreso anche da chi amministra: non si tratta, praticamente mai, di interlocutori credibili a cui dare peso.

"Col centro commerciale cosa resterà del nostro quartiere?". Questo era il tono delle domande del Comitato Valle Aurelia. Sul loro profilo Facebook potete trovare di tutto e di più riguardo alle azioni fatte in questi anni, andate velocemente a sbirciare perché probabilmente a causa del successo del progetto presto cancelleranno tutto quanto per la vergogna. E che dire della retorica del "verde". Spesso a Roma quando qualcuno vuole fermare un progetto di sviluppo immobiliare o di trasformazione urbana parla di "verde" considerando "verde" anche gli spiazzi abbandonati, i canneti, le aree dismesse, pericolose piene di erbacce, reti da pollaio e cartelloni abusivi come era la Valle dell'Inferno prima della realizzazione delle nuove strutture, piena di immondizia, discariche abusive e baracche di sbandati. Dove oggi c'è un marciapiede  Qui sotto un prima-e-dopo. Semmai il verde è oggi più fruibile visto che questa realizzazione costituirà non solo l'unica chance possibile per il recupero della mitica Fornace Veschi oggi parte del progetto e oggetto di un intervento di restauro, ma anche l'accesso tanto atteso al parco di Monte Ciocci oggi in grave stato di degrado e che speriamo che il privato che ha investito (90milioni!) a Valle Aurelia possa contribuire a manutenere.

Da una parte scrivevano che il centro commerciale sarebbe stato un fallimento (per la verità scrivevano che la ciminiera della fornace, oggi straordinariamente restaurata, sarebbe crollata), dall'altro scrivevano che avrebbe avuto così tanto successo da far aumentare i prezzi delle case e espellere i residenti storici non in grado di pagare i nuovi affitti. Una lettura che fa solamente sorridere. Oltre che pena. Ma loro hanno insistito per anni urlando al "mostro di cemento". Guardate in queste foto che mostruosità. In un quartiere inguardabile e architettonicamente raccapricciante, è forse l'unica architettura che dà una dignità e una identità civile paradossalmente. 

Interessante sottolineare come ci si trovi qui di fronte ad un caso di continuità amministrativa, come avviene in tutte le città serie. Il progetto venne immaginato molti anni fa, ma tutto partì ai tempi di Alemanno. Marino cosa fece? Fece come fanno gli attuali amministratori e buttò via tutto il lavoro fatto da chi c'era prima (vedi Stadio della Roma, Ex Fiera, Ex Torri dell'Eur...) oppure diede continuità? Ovviamente la scelta di Giovanni Caudo, allora assessore all'urbanistica e oggi candidato alle primarie per il III Municipio (ci raccomandiamo!!!) fu diversa. 

L'amministrazione infatti si adoperò per mandare avanti il progetto con velocità, si spese con i comitati (gli imbecilli di cui sopra), si interfacciò con i nuovi proprietari che nel frattempo cambiarono e diede loro la sicurezza e reimpostò la convenzione. E così, proprio durante la giunta Marino, Caudo fece partire i cantieri nel dicembre del 2015. Al loro arrivo poi i grillini provarono anche qui a far saltare tutto, ma era davvero troppo tardi e almeno qui non riuscirono. 

Bugie e terrorismo. Lo stile del Comitato di Valle Aurelia è lo stesso stile di cento altri comitati a Roma. Il problema non sono loro (di scemi è pieno il mondo non solo a Roma), il problema è che hanno influenza e vengono ascoltati dalla politica

Noi, giusto per dire che non ce ne usciamo oggi belli belli solo perché il progetto sta avendo un oggettivo successone, avevamo parlato di questa iniziativa tante volte. La prima volta addirittura sei anni fa, poi la seconda e ancora la terza (e no, cari comitati, i "palazzinari" non ci hanno "pagato" per questo. Purtroppo, aggiungiamo noi). Articoli solitamente seguiti a risposte raggelanti da parte del Comitato di cui sopra. 
Quando ci sarà qualche altra nuova iniziativa potete decidere se dar retta a chi come noi cerca di ragionare e vuole portare gli standard di questa città vicini agli standard occidentali o a chi cerca di sfruttare la vostra ignoranza per terrorizzarvi e per convincervi che una iniziativa che crea posti di lavoro, qualità urbana e investimenti è peggio di un campo nomadi e di uno spiazzo abbandonato preda di incendi e coperto di discariche abusive.

Porto Fluviale. Nasce un nuovissimo edificio ma tutt'intorno lo schifo più assoluto

In tutte le città del mondo quando c'è qualche novità urbanistica e architettonica (palazzi vecchi che vengono sostituiti da palazzi nuovi, zone abbandonate che vengono edificate con nuove architetture di qualità, nuove infrastrutture ecc...) i cittadini sono felici. Non pare loro vero per un semplice fatto: la zona si riempirà di ulteriori servizi e sarà riqualificata senza che a loro venga chiesto nulla in cambio. Nessun esborso, nessun aumento di tasse o condominio. 

E' il meccanismo degli oneri di urbanizzazione: io Comune ti faccio a te, imprenditore, sviluppare un lotto di terreno (magari concedendoti dei cambi di destinazione, ad esempio modificare in residenziale, commerciale o uffici un edificio che secondo il vecchio Piano Regolatore doveva essere industriale) e tu, imprenditore, oltre a fare i lavori come dico io, a creare nuova occupazione e a migliorare l'area, sei obbligato ad investire dei soldi per migliorare il circondario, rifare i marciapiedi, realizzare una pista ciclabile, curare il verde a tuo spese, interrare i cassonetti o contribuire ad una raccolta porta a porta, incrementare l'illuminazione, riqualificare una stazione ferroviaria e quant'altro.

A Roma questo non accade. A Roma l'imprenditore lavora esclusivamente di rapina: sia perché ha un approccio speculativo, sia perché nessuno dall'altra parte lo spinge e lo obbliga a lavorare bene. Quando questo accade (vedi il progetto di Tor di Valle\Stadio della Roma) salta il banco, il sistema si chiude in se stesso, annusa il rischio (se si va verso la normalità, gli im-prenditori che oggi sguazzano a Roma dovrebbero o cambiare atteggiamento o fallire) e rovescia il tavolo. Il vecchio progetto dello Stadio della Roma prevedeva che il 30/35% di soldi investiti andasse su opere pubbliche, l'attuale progetto non arriva al 10%. Un progetto di stampo occidentale evoluto è stato trasformato in speculazione alla romana.

Ecco perché a Roma i cittadini - gli unici cittadini occidentali - odiano le nuove architetture, odiano i cantieri di trasformazione urbana, detestano i nuovi edifici. Semplicemente perché non ne vedono il vantaggio. Succede nei progetti da miliardi di investimento, ma anche nei development più piccoli.

Prendi ad esempio il grande progetto residenziale ultimato a Via del Porto Fluviale laddove un tempo c'era il Consorzio Agrario. Doveva qui nascere una cittadella in laterizio progettata dall'architetto Carmassi, dopo anni di palude dovettero rifiutare a favore di una costruzione realizzata dall'architetto romano Moauro, uno studio che ha molti meno problemi con la burocrazia a Roma. L'edificio è esteticamente imbarazzante, ma non vogliamo parlarne in termini estetici anche perché, pur essendo a nostro parere non accettabile, è comunque uno degli sviluppi più interessanti realizzati negli ultimi mesi in città. Siamo così paradossalmente fermi e immobili che anche questo arnese è una novità significativa, forse la novità più significativa del 2017 pensate un po'...

Ma, come dicevamo, non volevamo parlare di questo bensì dei benefici che questo grande sviluppo immobiliare ha fatto atterrare sul territorio. Come sono stati spesi gli oneri di urbanizzazione? E' migliorato il territorio? Il quartiere ha avuto benefici tangibili dopo anni di cantieri, polveri, disagi, camion e rumori? 

Zero. Lo zero più assoluto: la strada è rimasta come prima, niente ciclabile, niente eliminazione della sosta (qui per gran parte della giornata gestita da feroci parcheggiatori abusivi), niente riqualificazione dei marciapiedi, le rive del fiume sono sporche, piene di carcasse di animali e da una parte c'è un vero paese abusivo di baracche e casupole: un autentico slum sudamericano. Il palazzo con le nuove case che nuovi cittadini dovrebbero comprarsi,  affaccia su bidonville di secchi della spazzatura strabordanti e puzzolenti, la pedonalità lungo il Ponte di Ferro è pericolosissima e anche lì nulla è cambiato, il verde dentro l'area privata è ben manutenuto ma appena esci fuori l'unica aiuola lungo al marciapiede è totalmente incolta da far paura. Il resto (affissioni abusive, sporcizia, sosta selvaggia, materiali scadenti...) lo potete facilmente evincere da queste foto. 

Roma è e resta l'unica città del mondo dove sviluppi immobiliari, cantieri edilizi e trasformazioni urbane non portano alcun impatto positivo sul territorio. Non si sa bene se per colpa del controllore pubblico, del controllato privato o di un mix dei due. E succede dovunque in città (pensate alla Città del Sole al Tiburtino, bellissimo progetto architettonico che dopo la sua edificazione continua ad essere collocato in un'area dal degrado inimmaginabile). E tutto sembra perfettamente normale. E magari gli appartamenti (con affaccio su una autentica favela) vengono anche venduti a prezzi che ti farebbero comprare un attico in centro a Milano, un appartamento borghese a Parigi e un palazzetto a Berlino. Perché ai romani va bene così: non esistono ambizioni di migliorare, non esiste voglia di vivere, solo spirito di sopravvivenza e intenzione ripetuta a non porsi il problema.